Há pouco tempo vivíamos um momento de expansão monetária, alta liquidez e crédito “farto”. Atualmente estamos diante de inflação, alta taxa de juros e redução de liquidez para controlar e reduzir a inflação para evitar uma possível recessão.

Com tudo isso, os especialistas no mercado imobiliário precisam avaliar o impacto no setor após esse período de expansão na economia. Para compreender o cenário a dica é avaliar, de maneira direta e quantitativa, os principais indicadores econômicos e específicos que influenciam direta ou indiretamente no mercado imobiliário. A prévia IPCA-15, registrada em maio de 2022) mostrou uma alta quando comparada ao resultado do mês anterior, isso significa que ficou acima da expetativa de mercado acumulado no último ano: 12,4%.

Sim, o cenário é de alerta e pede preocupação quando comparado à meta de inflação do governo para 2022 que é de 3,5% ao ano (a.a), sendo que a expectativa do Banco Central (BC) é de 7,89% a.a.

Sabemos que parte da inflação é resultado da inflação mundial, de acordo com o Copom (Comitê de Política Monetária). Tal conjuntura inflacionária deve ser ainda mais intensificada com repercussões no longo prazo, o que vai resultar em pressões inflacionárias mais prolongadas aqui em nosso país. Ou seja: a inflação se mostra resiliente e traz obstáculos ao processo de desaceleração da taxa básica de juros (Selic).

O IGP-M de maio, índice utilizado em muitos contratos, entre eles os de locação e tarifas de financiamento imobiliário, se mantém elevado e acumula uma alta aproximada de 7,54%. O INCC, mensurador de variações de preço para construção habitacional chegou a 2,81% no mesmo período, ultrapassando as marcas do mês anterior. Já no acumulado, a alta é de 7,20% a.a.

O que tudo isso quer dizer? São aumentos que pedem cautela ao mercado imobiliário. Ainda mais em relação aos preços dos materiais para construção civil.

Não podemos deixar de considerar o ICST (Índice da Confiança da Construção), que é formado por quatro importantes requisitos:

1 - situação atual dos negócios

2 - carteira de contratos

3 - expectativas com relação à evolução do volume de demanda nos três meses seguintes

4 - expectativas sobre a evolução da situação dos negócios da empresa nos seis meses seguintes.

Tal indicador teve uma alta registrada em abril desse ano. Por outro lado, não podemos esquecer que desde o quarto trimestre de 2021 o ICST não apresenta volatilidade significante, ou seja: as empresas têm dificuldade em visualizar a direção dos negócios.

A Selic, indicador mais importante na economia, controla a flutuação da moeda e é o principal instrumento de política monetária. Essa taxa tem sofrido uma escalada relevante com impactos em todos os segmentos da economia de 2% a.a em agosto de 2020 a 13,25% a.a nos dias de hoje.

 O Copom já sinalizou a necessidade de aumentar a taxa de forma menos intensa nos próximos meses, tendo em vista a resiliência da inflação. A expectativa do mercado é que a taxa chegue a 13,75%.

O horizonte anda é incerto e de instabilidades geopolíticas. Tudo isso traz consequências para o mercado imobiliário, com retração especialmente no número de lançamentos e oferta final.

Mas afinal, quais são as consequências para o mercado imobiliário com a possibilidade de mais aumento na SELIC?

1. Crescimento do custo de oportunidade e maior ROI (retorno do investimento) pelos investidores para direcionar recursos em empreendimentos;
2. Aumento do custo do capital, dificuldade na compra de imóveis para quem precisa de crédito imobiliário;
3. Aumento da dívida em empreendimentos alavancados e crescimento nas taxas de desconto, impactando de forma negativa o valuation de incorporadoras, construtoras e fundos imobiliários.

(Vale destacar que o financiamento imobiliário fora do CVA é atrelado à remuneração da poupança, e esta não sobe na mesma proporção que a Selic. Por isso, o horizonte do crédito habitacional é de longo prazo, já que o cálculo da taxa tem como base a estrutura a termo de juros. Contudo, não significa que ela seja atrativa, pois não podemos avaliar a taxa final isoladamente, já que neste cenário de incertezas e contração o risco de inadimplência também aumenta, tendo em vista que o tomador de crédito terá uma parcela mensal a pagar por muitos anos)

Mas ...  sempre existe uma luz no final do túnel, não é mesmo?

Os imóveis continuam sendo uma opção de proteção contra a inflação, afinal de contas existem no mercado alternativas de investimento, entre elas o segmento de leilão.

As informações são do Monitor Mercantil.